来源：杨易君*金与金融投资
中国经济靓丽房产机会如何·威尔鑫
年4月26日威尔鑫投资咨询研究中心
首席分析师杨易君（来源：杨易君*金与金融投资）
前言随*府主导方向、节奏进行投资，方能稳健长远。*府主导流动性走向何方，何方才更见系统性机会。故于投资而言，读懂*策对市场的主导方向，非常重要。
中国人民银行近日发文《关于我国人口转型的认识和应对之策》，建议采取措施控制房价。文中说，创新创业靠的是年轻人，但他们多半没钱。一个城市房价太高，把年轻人都逼走了，何谈创新。如何破除限制大城市长远发展的高房价障碍？除了买房，住房租赁应当成为解决住有所居、居有定所的另一条重要途径。解决好大城市住房突出问题，加快补齐住房租赁短板是当务之急。
近年，*府对房地产领域的投资、投机遏制态度非常明确，遏制资金进入房地产领域的调控手段越来越严。尤其近月，强化了银行信贷资金的使用路径追溯监管，一旦发现资金违规进入房地产，立即收回贷款。
对于在房地产市场兴风作浪的中介机构，甚至媒体导向，出头就打。
这样的监管力度、出奇方式，在西式民主体制背景下，很难执行。正因如此，在经济金融领域早已担心破裂的中国房地产市场泡沫，迟迟不破，甚至就不会破。这完全缘于中国行*体制深入、高效，这是体制的优势体现。
地产泡沫不破，不等于机会尚佳。*府对地产行业的长远调控意愿，是希望以时间及合理通胀作为地产泡沫的消化剂，实现地产经济与银行地产金融风险软着陆。故长远来看，地产领域系统性机会已如鸡肋。当然，不同区域，同一区域不同地段，或因资源差异，地产价格运行节奏、幅度可能不同，但不改整个地产系统性机会的鸡肋性质。
本篇，我们将结合中美流动性调控大周期，从数据与周期上去理解上述推断。
关于商品及*金市场，继续引用近期报告中的一个观点：商品市场不追涨，*金市场不惧跌！
1流动性中美大周期对比最近两年，只要一谈到流动性调控话题，一谈到中美流动性调控对比，笔者就会给出这样的结论：长期来看，中国货币供应（以M2为例）增长率必然处于宏观下行趋势，应该在6-7%以下去寻求长期平衡。而最新的M2增长率依然维持在10%左右。笔者在过去系列文章中，一直未系统性解释其中原因，本篇将在流动性调控与经济运行大周期的系统性框架中进行分析阐述。在未来多年的货币或流动性调控策略上，中国为何必须相对于欧美更稳健？
这是因为在过去三十年，尤其过去二十年中，中国流动性释放“太猛”，有太多流动性沉淀。我们以M2存量变动历史、GDP总量变化历史、M2存量相对于GDP总量的历史比率变化，来对比中美经济运行历史，对比中美货币*策调控历史：
图中可以看出如下信息，从年至今的约30年里：
中国M2存量由1.5万亿人民币增长至最新的.65万亿人民币，增幅约倍，见图1。
中国GDP由1.8万亿人民币增长至最新的年化.9万亿人民币，增幅约59倍，见图1。
就货币供应相对于经济产出效率而言，我们用M2/GDP进行量度，从85%附近“长牛”上行至最新的%附近，见图2。但观年以后，该比率大体维持在%的高位平台。即大体对应着2元的货币供应，对应着1元的GDP产出。但随着中国宏观经济驱动结构的转型升级，这个比率必然会有一个（不低于10年，甚至20年）长期下行过程，大体应类似0年前美国宏观经济金融运行“比例”，见图4。
观30年相应时期的美国M2存量变化历史，由万亿美元增长至最新的万亿美元，增幅约6.2倍，见图3。
观30年相应时期的美国GDP变化历史，由万亿美元增长至最新的万亿美元，增幅约3.85倍，见图3。
图4为美国货币存量M2/GDP变化历史，也即笔者定义的货币供应相对于GDP的产出效率变化。在相应的30年时期内，由56%震荡上行至最新的91.6%附近。
观其（美国M2/GDP变化）50年运行历史，大体以年为界，前30年震荡下行，后20年震荡上行。就货币供应之于GDP产出效率而言，前30年更高。最新20年则明显过于倚重流动性刺激，尤其受疫情冲击后的年，该比率巨幅飙升，彰显流动性泡沫或泛滥现象。
对比图1和图3，即中美M2货币存量相对于GDP产出的“剪刀差”。美国GDP总量长期高于M2存量，但中国M2存量长期高于GDP产出总量，且剪刀差并未因为今年（甚至近年）中国货币调控的稳健而放缓，而是继续放大。而图3显示的美国M2货币存量与GDP产出剪刀差，则相对稳定。这说明，美国货币供应相对于GDP的产出效率，比我们好。另一层面的意思，即在过去30年中，我们的货币存量太大。
然考虑两国发展历史阶段的步调不同，对流动性宏观调控与GDP经济产出进行同步调对比，没有多大意义。
美国等发达国家，早在50年前，就已完成了城市化进程。而中国在过去三十年，尤其过去二十年，才开始进入城市化。目前的中国，已大体完成城市化进程。
在城市化宏观经济金融大周期阶段，需要巨大投资，投资于房地产，市*基础，航运铁公基等基础建设，这必然需要M2的急剧增量配合，并对应着以投资为主的巨大GDP产出。
观目前之中国，基础与市*建设因行*体制高效，后来居上超越欧美。城市化进程大周期已大体完成。当然，未来城市与区域经济会有结构性调整与分化，但不改城市化进程已大体完成的事实。
既然城市化进程已大体完成，我们就不再需要过多的货币增量。且过去20年城市化进程中，海量流动性之于经济的驱动，并不完全合理。巨大的流动性沉淀在了房地产领域。
而如今，*府最想做的，是希望房地产领域沉淀的流动性泡沫，在不影响金融安全的前提下，释放出来，进入不再由地产主导的实体经济。也即对存量流动性进行合理优化，而非跟随欧美流动性调控节奏，继续盲目扩大流动性供给。
既然宏观经济金融调控逆地产方向明确，地产领域显然已不存在系统性投资机会，地产领域至少已透支了未来十年以上的投资机会。当然，基于金融稳定与安全考虑，*府并不希望房价出现系统性下跌，且会立足于维稳房价，但更会遏制房地产炒作。投资者应识时务，明“上意”后，不宜再将地产纳入战略投资考虑范畴。
或许，还有心存幻想者认为，万一*府再次踏上以投资为主，系统性驱动宏观经济的老路，房地产岂不又将迎来投资的春天？不行了。*府在8年金融危机之后，尝试过继续重点依靠投资驱动宏观经济的老路，失败了。如近30年中国M2货币存量增速，中国GDP年化“名义”（不考虑通胀）增速，GDP实际（剔除通胀）同比增速图示：
我们可以看出，8年金融危机爆发后，我们希望通过释放海量的流动性（主要用于投资）来重振经济。观M2增速变化，短短数月，由15%附近，急剧攀升至29.5%，情形极其类似美国在年遭遇新冠疫情冲击后的流动性相对刺激力度。
然此后数年的GDP效果呢？即便重度刺激经济后，通胀明显，GDP名义增速也未能扭转颓势，而是步入了长期下行通道。但此后的全国房价则是一涨再涨，非房产实体经济与股市进入数年秋冬。这定然不是官方希望见到的流动性刺激效果。
结合那段历史思考当下，年美国类似（更强）的流动性刺激策略，对宏观经济的实际影响真会那么有效吗？这些流动性会不会在未来数年演化为通胀，并令实体经济运行尴尬呢？！
故8年之后，官方已认识到继续重点依靠大量释放流动性进行投资主导的经济驱动之路已走不通。
让我们再将中美M2货币增速与GDP名义增速进行对比：
无论中美，我们都可以看出，GDP名义增速与M2货币增速，不仅方向大体趋同，且绝对增速也基本一致。
当中国宏观经济已大体走完城市化，追求绿色经济、追求制造业升级、追求消费驱动导向时，我们还能长期保持10%以上的名义增速吗？显然不可能。既然不可能，我们当然也不需要维持10%以上的M2货币供给。
长期来看，“绿色”GDP能维持在5%左右，就已相当不错了。故长期来看，我们的M2增速应该在7%以下去寻找长期平衡。对应着4-5%的GDP实际增速，6-8%的名义GDP增速，就已经不错了。
图中20年内，从几次系统性流动性释放对GDP的影响来看，我们8年金融危机之后的海量流动性对经济的影响效果，就不如美国，如A、B区域对比图示。但看年，美国创纪录的流动性刺激力度，比我们8年金融危机之后的相对力度更强。笔者倾向这会为长期美国经济金融埋下祸患，尤需