文/乐居财经研究院陈晨
房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——卓越物业。
截至目前，卓越置业集团董事长、创办人李华持有卓越商企服务集团有限公司（以下简称“卓越商企服务”或“卓越物业”）79.9%股权，李华胞兄、卓越置业副董事长兼总裁李晓平配偶肖兴萍持有13.1%股权，肖兴萍之子李渊持有7%股权。卓越物业与卓越置业并无直接的股权关系。
在背靠房企的物业服务公司中，卓越物业是少有依赖度较低的企业之一。年，卓越物业来自卓越集团的收入占比为42.2%，在管面积占比为43.2%，收入占比与在管面积占比的剪刀差仅为-1%。
企业家大都有一个上市敲钟梦，有着“深圳CBD写字楼大王”称号的卓越集团董事长李华也不例外。
5月31日，卓越商企服务集团有限公司（以下简称“卓越商企服务”或“卓越物业”）在港交所递交IPO招股书。这是李华和卓越集团发起的第三轮上市冲击波。
在此之前，李华和卓越集团曾递交过两次IPO上市申请，想要登陆资本市场，但均以失败告终。年，卓越集团首次在港申请上市，但因年的经济危机和楼市调整，卓越被迫中止赴港上市计划。年，卓越集团二度冲刺上市，又因估价偏低，国际认购情况不佳，卓越集团最终主动暂停IPO。
李华曾表示，上市仍是一个比较重要的方向，卓越集团处在一个随时准备上市的状态。如今，物业板块在资本市场大热，李华又将希望寄托在了卓越物业上。
但此次申请IPO的公司，业务主要包括物业管理服务，且与卓越集团的房地产开发平台卓越置业并无直接的股权关系。据招股书，截至目前，卓越置业创办人李华持有卓越商企服务79.9%股权，李华胞兄、卓越置业副董事长兼总裁李晓平配偶肖兴萍持有13.1%股权，肖兴萍之子李渊持有7%股权。
42.2%收入来自卓越集团
卓越物业年成立，专注于商务物业管理服务，除传统的物业管理服务外，其中还包括资产服务、企业服务及特定增值服务。
截至年12月31日，卓越物业在27个城市拥有个在管项目，总面积为23.5百万平方米，其中总建筑面积11.4百万平方米的个项目位于大湾区。这些项目包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业。
在盈利方面，年至年，卓越物业的收入分别约为9.47亿元、12.23亿元、18.36亿元，年复合年增长率约为39.2%。其中，来自物业管理服务的收入分别约为9.46亿元、11.99亿元、17.8亿元，在总收益中占比约99.8%、98.0%及97.0%。同期，卓越物业的净利润分别约为1.36亿元、1.57亿元、2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。
收益整体增加主要因公司在管总面积的稳定增长，截至年、年及年12月31日分别为11.4百万平方米、14.6百万平方米及23.5百万平方米。而这离不开背靠的房企集团。
同其它的背靠房企的物业公司一样，在业务开展的初始阶段，公司管理的大部分物业来自卓越集团。但卓越物业不断摆脱对卓越集团的依赖，不断从从第三方物业开发商及客户（如商务公司、*府、金融及教育机构）寻求机会。截至年、年及年12月31日，卓越集团开发的物业分别占在管总面积的65.3%、58.7%及43.2%；同期，第三方物业开发商开发的物业分别占在管总面积的34.7%、41.3%及56.8%。
这也导致卓越物业的业务中商业物业的在管面积及收入占比不断增长。截至年末，卓越物业的在管面积中，商业物业、公共及工业物业、住宅物业的在管面积占比分别约为42.8%、9.2%、48%；而截至年末，该比例已变成52.3%、16.3%、31.4%。在收入中，年商业物业服务收入、公共及工业物业服务收入、住宅物业收入占比分别约为77.4%、4.7%、17.9%；而年，该比例已变成75.9%、12.9%、11.2%。
值得注意的是，虽然卓越物业来自第三方的业务不断增多，但第三方的物业服务费较卓越集团服务费更优惠。据招股书，截至年末，来自卓越集团物业的管理费平均约为13.3元/平方米/月，低于来自第三方物业的管理费平均约为15.8元/平方米/月。而截至年12月31日，来自卓越集团开发的物业的平均物业管理费约为15元/平方米/月，高于来自第三方物业开发商的平均物业管理费约为14元/平方米/月。
年购买44.57亿理财产品
在负债方面，卓越物业近年来银行贷款不断上涨。截至年、年、年12月31日，公司的银行贷款分别约为0、1.5亿元、4.65亿元。随着公司借款不断增长，公司的财务成本也大幅增长。年、年、年，卓越物业的财务成本分别是41.4万元、.3万元、.2万元。
截至年、年、年12月31日，卓越物业的净负债率分别约为0、41.3%、%。其中，净负债率为银行贷款除以总权益。同期，卓越物业手持现金资源分别约为6.27亿元、5.6亿元、5.16亿元，手持现金资源完全可以覆盖短期银行贷款。
但值得注意的是，卓越物业近年来用于购买理财产品的付款激增。截至年、年、年12月31日止年度，公司用于购买理财产品的付款分别约为1.04亿元、6.43亿元、44.57亿元。
同时，收购附属公司及给关联方贷款导致卓越物业投资活动所用现金净额激增。截至年、年、年12月31日，卓越物业的投资现金净额分别约为-0.54亿元、-0.92亿元、-7.65亿元。
此次，卓越物业计划IPO融资主要用于业务扩张、开发信息技术系统、在管物业的设施升级、吸引及培养人才及一般公司用途。
文章来源:乐居财经