摘要：只是此情理没逻辑可讲，所以要搞清楚坐庄者是谁
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我绝对不能失去你
我绝对不能失去你
GALA
撰文
张银银
周末都在写稿，我都佩服自己！
“特大、超大城房价的隐秘世界”系列文章”推出5天以来，各平台有太多读者希望写他们的家乡。其中，呼声最高的要数合肥。那今天我们就来谈谈合肥的房事。
去年至今“杠杆游戏”已经写过好几次合肥。张银银才发现，和城市相关的文章没写几篇，合肥占比竟然这么高。看来和合肥有缘。
借这个机会，再把合肥的情况复盘一下。本文由“杠杆游戏”年2月6日、年8月10日、年6月23日合肥三篇原创文章适修改而成，希望对合肥、安徽的读者朋友有所裨益。
还希望本文也有利于其他地方的朋友，更清晰理解合肥的经济和房地产情况；同时，通过合肥的例子，方便大家更好思考，年底开始我们所谓去库存，到底是怎么一场国家杠杆游戏，成本又是谁在负担。
“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin）是不是说太多不该说的。
上
看合肥就知道中国房价泡沫越来越危险
记得不久前某明星疑似出轨的新闻曝出后，张银银和朋友聊天时说：北京、上海这样的城市，小三和情人居住需要的房产数量就吓死人。
京沪和其他一二线城市的房价逻辑差别很大。那里的q贵及新富太多、太集中，那里是宇宙级中心城市。
合肥当然不是京沪。不过，合肥房价真的就崩盘了吗？至少目前还没有到那么严重的地步，但媒体几天前是这么报道的。
事情的原委是：
该市滨湖区、蜀山区及北城部分业主，于年12月底在该市*务直通车网站反映房价即将崩盘，业主们要求*府救市的文章在网络流传。当然，确确实实，一些急于脱手的合肥二手房价格出现了下降。
不过，合肥新房均价依旧普遍过万元，成交量倒是有所下跌——这不应该奇怪，又是调控，又是岁末，实属正常。
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上面暂时不希望涨！高位接盘侠即便惨叫先忍着
二手房价格下跌了就找*府闹的人，说实话，最不该同情。这样的人，连最起码的契约精神都没有，你敢高位接盘，你就该做好各种准备。
只是，话说回来，过去10余年，投资中国主要一二线城市的房产，基本就是无风险的事情。ZF和房地产是真爱，已经被验证N次。这样的历史经验，会造成什么样的投资者教育？所以，也不能全怪叫委屈的人。
在“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin）年8月10日《“妖王”合肥最严限贷背后，道理就像炒作小盘股》一文中，张银银分析过，合肥年的房价飙升，和当地供应、库存不算太高有关，但最关键的还是年*策的“鼓励”。又是海量的货币供应，又是倡导去库存。从东往西，主要一二线城市挨个上涨，直到岁末房价稳定的重庆在偶然因素作用下，也跟着暴涨一波。
既然，房价根本上是zf托起来，那么降了的时候，自然要找*府，这个逻辑也没啥错。
哎，我们的*府累啊，本身自己也被房地产所绑架。比起涨，*府自然更怕看到大跌。一旦全国形势不妙，一定会刺激。也就说，要真的全国都下跌了，不需要谁闹，*府最先受不了。
只可惜，主要一二线城市房价都还高位稳定。现在的任务是调控，是不要涨，要打击炒作。这一点，如果还不明白、还不懂，那只有交学费了。
所以，合肥高位接盘侠即便惨叫声再大、再厉害，也只有自己先忍着，该割肉割肉，*未来也可以。看个人，也看国运了。
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合肥这个城市的位置让他特殊
合肥和重庆恐怕是主要一二线城市里最有代表性的极端。
几年前几千块，6年前“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin）去合肥时，记得太清楚块就能买房子。一下子冲到一万多甚至动辄近两万，特别是一些板块涨得太夸张。作为弱省会、高房价，这几年合肥城市本身变化并不十分大（部分合肥的读者太爱这座城市，认为合肥很优秀了，问题是要和人比啊，不能坐井底之蛙），也不是长三角最瞩目的城市。现在调控收紧了，市场调整一下，高位接盘的房东们，急于出手不奇怪。
有观点安慰说，目前，合肥库存去化周期已低于平均水平，房价未必看跌。根据易居研究院最新库存数据，年12月，合肥成交量64万平方米，可售量万平方米，库存去化周期2.3个月。这样的分析逻辑，还要看外在的其他变量。
在全国都滞销、库存很大的时候，房价稳定或趋下降是正常的；在主要一二线城市都涨的时候，无论多大库存，只要是中心城市，不要像东北那样，很难不涨；同样，在上面明确希望房价暂时稳定的时候，无论库存多小，暂时也就都难大涨。*府手上的牌太多、太强大了。
对于一个尚未完成城市化的国家来说，供应和总的可居住房屋总量、人口吸引力，从根本上决定一个城市房价的未来走势。即便遇到严重的外在因素，比如美元生变，影响也是暂时的。当然，我们大多数城市房价目前是否已经透支，本身是个问题。
无论如何，不是职业炒家，只是玩票，合肥近来的情况，或许仅暂时的焦虑已经把你逼疯。
不仅仅是合肥，此轮房价上涨的高位接盘侠们，急于脱手是可以理解的。毕竟国际形势发生了变化，川普的不确定、联储在不停示意；我们的货币*策跟着在变，不敢说多紧，适度收紧在未来几个月基本是必然。
而目前，合肥新房价格相对稳定，部分二手房价格下跌，土地出让依旧高溢价，不正说明形势处于*府可控范畴。
既然可控，就别指望*府马上放水。抱歉，如果你高位接盘，又是小本买卖，折腾不起，想早点脱手，代价只有自己出了。
而合肥之所以出现今天的局面，房地产供应、库存这些是个因素，*策刺激一二线城市大势之下，合肥跟着涨本身就正常。恰好合肥这个城市位置生得太特殊，长三角都涨到天价了，作为长三角最西的省会，怎么可能不涨。
没错，合肥年的房价现象，是长三角核心区域房价上涨的溢出效应所致，很多在上海这样的城市暂时无法买房、老家是安徽的白领，以及出于投资考虑的人选择合肥。
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合肥现象值得全国思考
合肥年房价飙升的逻辑，其实是我国二线城市房价上涨的极端范本，值得反思和解剖。
在那样的行情下，对于合肥刚需一族来说，年当然是噩梦，动辄40%的飙涨，除了绝望就只有赶紧凑钱首付，加剧行情。
只可惜，击鼓传花总有鼓声停止的那一刻。
合肥不是强省会，其对省内的吸引力也完全无法和武汉、成都这样的省会比。不客气地说，和郑州之于河南比，合肥之于安徽的魅力也不占多少便宜。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin）也有不少安徽朋友，这个问题够他们互撕一辈子，哈哈。
而年，合肥城镇常住居民人均可支配收入元。以合肥1万多的房价，双职工家庭在合肥，不吃不喝大概18年才能买一套平米的房子。很多人会觉得人均年可支配收入不代表什么，可你要去看一下长三角的数据就知道，合肥这个收入情况是排名靠后的。
最关键的是，合肥产业有多大家底，和长三角连片富庶区域比，合肥还有一些差距。清醒的人都明白，合肥到底有多少高富帅阶层，没有足够多的高富帅、白富美，合肥要维持目前的高房价，除了靠全国性的刺激，可以说没有其他办法。
除了少数一二线城市外，这样的情况其实属于全中国。考虑到一些城市的房屋保有量、供给，过高房价的风险确实是在增大。
年美国人的年均收入4万美元出头，除了少数城市、少数核心区域，美国的房子也就三四十万美元/套。从房价收入比来说，我们主要一二线城市确实过高。
当然，拿一个发展中的国家和成熟发达国家比并不合适，但起码是一个参照。
投资总是有风险，这是一句老套得不行的话。但当所有人都癫狂的时候，又有几个人认真掂量过“风险”二字的重量。说年是房地产的国家牛市，并不夸张……股市的国家牛市怎么收场的？
你该明白，在可控的时候调控，真的是在保护高房价、保护泡沫。美国的宽松货币*策-我们的M2高增速-我国房价（特别是主要一二线城市的房价）不停涨，这个逻辑正在逆转。
不过，投资者并不可怜，他们至少有资产，他们甚至还可以撒手不玩了；至于刚需，张银银想安慰你，不要嫌自己高位买房，没有房的焦虑也很恼火。
中
“妖王”合肥最严限贷背后，道理就像炒作小盘股
从来没有一个弱省会的房价像合肥一样飙升。
合肥何德何能？
关于这座城市的房价奇迹争论和抱怨，已经持续多月。为了抑制楼市过热以及土地市场过热，多家开发商和研究机构向澎湃新闻证实，合肥祭出“堪称该市史上最严厉的限贷*策”。
按照该*策，合肥将对多种情况下的购房情形实行拒贷。其中包括：有房2套及以上，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；有1套房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款。这意味着，即便名下无房，也可能被银行拒贷。
对于正儿八经在合肥工作又还无房的居民，特别是年轻人来说，对这个举措自然是欢迎的，甚至会觉得*府早该这么做了。可如果认真分析合肥的房地产市场，会发现，酿成今天的局面，责任到底在谁？
1
“价涨量减”的土地供应
数据是最好的证明。如果说一些机构，出于商业考虑、基础数据不足、统计完整程度不够，房地产数据统计研究存在很多缺陷，那么，我国统计局的数据如果不是有意为之，应该是较为可信的。这一组数据很长，但简单瞄一下就知道，能和合肥比房价涨幅的，无论新房还是二手房，都是些什么层次的城市。
是的，无论是长三角城市群的规划，还是最新的铁路中长期规划，合肥都算是赢家；近年来，行*区划的调整，合肥广义市区和市域面积都得以做大；科技实力不俗，赶上好*策；合肥自身也比较争气，近年来经济增速不错……
但这样的情况不独合肥，武汉也不比合肥差，虽然武汉房价也涨，竟不如合肥厉害；成都条件也不比合肥差，房价也不如合肥火爆……我们也可以说合肥补涨，以前房价不高。确实，6、7年前包括3年前，张银银去过合肥好几次，在一些新区5-7千元/平米，甚至更低价格的房子我都见过。
另外，合肥经济表现不错，这肯定是要承认的。年，合肥地区生产总值（GDP）.27亿元，虽然在省会、直辖市中不算很高，但按可比价格计算，增长了10.5%。这就很了不得了，年的冠*重庆，增速也不过11%。
而到了年上半年，合肥地区生产总值(GDP)达到.5亿元，按可比价格计算同比增长9.4%。有意思的是，其第一产业增加值90亿元、增长2.7%；第二产业增加值.1亿元、增长8.8%；第三产业增加值.3亿元、增长10.6%。
——事实上，年上半年，合肥规模以上工业增加值.37亿元，仅增长了9.1%。可以想见，年上半年合肥火爆的楼市，对当地经济的刺激作用。当然，合肥方面没有披露更多细节，以上分析有待核实。
可以确定的是，合肥控制土地出让方面过去一年多成效显著。
按照万家房产网的统计，年合肥市区共出让地块62宗，总成交面积为.15亩，揽金合约.93亿元，土地成交均价约为.3万元/亩。与年相比，年合肥土地总成交面积下降4亩，较年下降13%，成交额增长.72亿元，较年上涨约55.2%。
图1.近3年合肥市区土地成交情况图片来源
万家房产网
简单说，年合肥土地成交呈现“价涨量减”的状态。
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房地产在建面积中等偏少
当然，合肥市区年实际到手的土地出让金，并没有那么多，而是.95亿元。这个数字非常权威，是张银银根据该市财*局年4个季度土地出让金缴纳情况，数据汇总而来。通过这个数据，朋友们也该明白，台面上卖地收入多少和最后到手的不一定吻合，既有时间差因素，也有“演戏”因素。在“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin）6月23日《合肥“地王”月结出让金：暴露土地收入“骗局”》一文中，张银银做过详细分析。有兴趣的朋友可以去回顾一下。
图2.最近两年合肥房地产相关数据图表来源
合肥近两年统计公报
土地供应下降，竣工量持续下降，待售面积一直保持低位……
我们再和国内其他城市做个比较。以年的中国统计年鉴作比较，比的是年的情况。
图3.35个大中城市年房地产主要指标图表来源
中国统计年鉴
通过图3我们可以发现，合肥的在建面积和国内同级别城市比中等偏少。年在建面积不算高，也就决定了、年的房屋供应不会太高。而数据显示，过了1年半，即便到了年上半年，合肥房地产施工面积依旧偏低，增幅几乎可以忽略不计。
图4.年上半年合肥房地产行业核心数据图表来源
合肥市*府
这恰恰是问题所在，楼市那么火爆，房地产在建量却并不高，拿什么保证更高的供应量？易居研究院年7月31日发布的《70城住宅库存》报告显示，截至6月底，全国有20个城市存销比小于或等于8个月，库存严重不足，包括合肥、南京、惠州、燕郊、苏州、昆山、郑州、杭州、珠海、南昌、东莞、固安、济南、上海、厦门、佛山、大厂、南通、武汉和香河。
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不都是合肥的错
有意思的是，根据该市年统计公报，合肥年常住人口万人，比上年增加9.4万人；年末户籍人口.72万人，比上年增加4.92万人。和国内很多城市比，合肥新增人口并不算多。
话说回来，按照合肥学院房地产研究中心副所长凌斌所说，据他们的调查统计，合肥的购房者中，60%以上都是合肥市区以外的客户。也就是说，合肥的房地产市场目前完全脱离实际，不是刚需主导，而是炒作、投机、投资保平安、慌了神的主等主导。
虽然“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin）向来觉得限购限贷不是根本办法，但之于这个实际，要抑制疯狂，要给公众一个交代，还要保护资产泡沫、保护wh储备、保卫汇l，不调控也不行。只是，合肥相关部门不应该想一想吗，合肥出现这样的楼市“盛况”，自己真的没有一点责任吗？
长远来说，合肥并非长三角核心区域，甚至其在省内的地位也不如武汉、成都。合肥把房价、地价搞太高，各种成本也就上去了。对于一个并未实现较发达的城市来说，这样真的好，会不会影响自己的发展后劲？
数据显示，年7月，合肥市区一手住宅月销售均价首次超过1.2万元/平米，除瑶海区，其他8区的的销售均价都超过了1万元/平米，其中*务区和滨湖区的销售均价更是超过了1.5万元/平米。而年，合肥城镇常住居民人均可支配收入元。也就是说，双职工家庭在合肥，不吃不喝大概18年才能买一套平米的房子。
离合肥不算太远的温州，就是赤裸裸的教训。泡沫破灭多年之后，近两年“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin）作者张银银两次出差温州都发现，这个城市还未缓过劲来，虽然比想象中复苏得好。温州可是有数十万华侨，上百万商人在全世界，其金融和资本实力雄厚，合肥有什么？
当然，不都是合肥的错。
还有一个更大的背景：年上半年，我们的M1余额44.36万亿元，同比增长24.6%，堪比年之后的危机放水；而M2余额.05万亿元，同比增长11.8%。M1、M2剪刀差为年以来最高值。资本脱实入虚极为显著，货币不愿意进实体经济，不搞点泡沫出来，资产又往哪配置？
以上天时地利成就了合肥的房价飙升，就像炒作小盘股一样，体量小的最好炒，合肥恰好就是。年后来的故事我们看到了，从东往西，从京津冀、长三角、珠三角到华中，然后到成渝、西安，word天，中国特大、超大城市涨了个翻滚。这床单滚得爽！
你能说什么，此情理没逻辑可讲，坐庄者是谁？
下
合肥“地王”月结出让金：暴露土地收入“骗局”
限制地王的新闻当然可以博得眼球。
合肥房价窜得很快，年年3月，合肥二手房价格环比涨幅跃居全国首位（9.3%），甚至超过北京、上海和深圳。4月，合肥新房、二手房价格环比上涨5.8%、6.8%，均领涨全国；加上合肥“地王”也凶猛，这个二线里偏弱的城市终于坐不住了。
该市拟出台差异化房贷*策，提高首付门槛，并对拿下“地王”的企业加以一个月内付清土地出让金的限制。
具体为：出让金总额在20亿元以下（含20亿元）的，须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清。出让金20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。拿下“地王”的房企必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。
公众和媒体习惯从“地王”、房价、调控角度去理解合肥的楼市新*，这当然没错。同时，我们是否思考过，为什么合肥要求开发商拿地后尽快支付土地款？除了房地产调控考虑，还有什么因素，背后又隐藏着什么秘密和潜规则？
1
“地王”有时只是演戏
理论上说，合肥“地王”月结*策，对开发企业的资金能力，提出了较高的要求，使企业不能“任性”当“地王”。
只是，“地王”算什么，哪个城市难道就只卖了“地王”那几块地？要就那么几块地出让，还不穷死。对于少数一二线城市来说，“地王”的总价和全年卖地占比看上去还真是不少，但对于大部分城市来说，谈不上什么“地王”。主要就靠一块地一块地推，和在菜市场卖肉一样，得靠小零售走量。而且，卖的主要还都是熟客。
合肥这次的意思是说，“地王戏”不要随便唱了，要唱就要真金白银马上掏钱。如果不高调，我们该怎么办还是怎么办，你好我好大家好——钱可以像以前一样慢慢付，有困难*府是理解的；大家演好戏，都不难堪，傻老百姓也不会再抱怨。
至于怎么化解合肥“地王”月结*策，动点脑子就懂了，把地拆小一点卖，不就成了。
前段时间，“地王”凶猛很吸引眼球，其实这样的轮回过去十多年发生过很多次。懂点门道就知道，高调拿地，不代表马上付款，甚至不代表真的付款，最后付的多少，谁知道？我们的土地出让收入账本很模糊，一般人没机会了解太多。场面上的地价和实际支付的是两回事，还有什么附加条款不一定是你知道的。
有时候，甚至就是大家一起演戏，把周边地价搞上去，把该城市地价稳定住。演技差、演戏烂的城市，甚至直接派当地平台公司出手高价拿地、托市，最后所谓的土地出让金，玩的不过是数字游戏。
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招拍挂数字高于开发商当年实际支付的土地出让金
所以，土地交易市场上的招拍挂数字，一般情况下，是高于开发商当年实际支付的土地出让金的。
就像我们经常看到一些房地产研究机构，根据各大城市土地招拍挂数据，统计出的该城市当月、当季、半年、当年的土地出让收入，那些数据看上去很高大，还煞有介事地进行各大城市比较排名。其实，这些数据算个啥？
毫无疑问，这些数据几乎都要大于该城市当年实际的土地收入，至少是明显高过缴入国库的土地出让金数据的。
譬如在重庆教育和地产界很了解不起的新欧鹏地产，年曾高价在成都拿到，想要复制其在重庆的“教育+地产”成功模式。保证金在拍卖时倒是付了，土地出让金却一直拖着。这样的情况，各地实际都不少。显然，成都市当年从开发商那里拿到手的土地出让金，根本没有招拍挂市场显示的那么高（本身也有滞后因素）。
以年为例，财*部数据显示，年国有土地使用权出让金收入约亿元，高于预算数17.6%。但图1我们却发现，房地产开发企业的全国土地购置费用和各省区市的土地购置费用，远低于官方公布的土地出让金收入。
图5.年全国及各省区市房地产开发企业土地开发及购置图表来源
中国统计年鉴
道理其实很简单，这些是开发商当年真实支付的买地款，部分应缴纳的招拍挂土地款还未支付，还有一些是永远不会支付。原因，上文分析过；同时，除了开发商在买地，还有一些机构在买地，譬如地方平台公司、关联企业。这些都是左右手倒一下的游戏，上文也分析过，不会成为真实的土地出让收入；最后，除了房地产开发企业拿地外，工业企业、其他服务业企业实际也有买地，这部分都是良心价，甚至地方*府倒贴钱。就算计算进了土地出让收入，也是走个形式而已，地方*府花不了这笔钱。
3
一些地方*府真心缺钱
合肥“地王”月结*策，或许也暴露出合肥*府需要钱。所以，真心希望开发商快点付钱。
实际上，不只是合肥，大部分城市财税收入都在放缓，硬性支出却很难降下来。加上地方*府性债务大部分都偏高，财*压力很大。
说直接点，除了少数城市，地方*府日子这两年很不好过。后来我们才发现，继续搞高了房价、地价，日子不就好了。
根据统计，我们知道，年土地使用权出让收入占到地方财*收入的23.8%；年全国土地出让收入4.2万亿元，相当于同期地方财*收入的35.5%；年，昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让收入更是高于当地财*一般预算收入。
此般实际情况下，有几个地方城市敢说自己不算是依赖房地产？
而地方*府年花的钱，主要是年的收入。一般预算性收入就不说了，没几个城市年财税收入增幅算很高。同时，财*部数据显示，年全国缴入国库的土地出让收入.73亿元，同比下降21.6%。其中，招拍挂和协议出让价款.20亿元，下降22.4%；补缴的土地价款.18亿元，下降23.0%；划拨土地收入.57亿元，增长17.8%；出租土地等其他收入.78亿元，下降24.4%。
这些数据都不乐观。
至于说中央转移支付和专项资金等，那是该怎么用定死了的，腾挪空间有限。
地方*府缺钱，所以一方面期待“地王”，期待地价走高，土地出让收入稳中有进，最起码不跌太惨；另一方面，“地王”效应有助于卖房，去库存，刺激房地产在内的一些行业保持稳定或增长；再次，又怕“地王”，地价涨太多，房价继续涨，开发商拿地太热情，不仅未来库存会更高，当下也肯定得面临调控。
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可以自由支配的土地出让金其实也在减少
上文谈到过，即便缴纳进了国库的部分土地出让金收入，实际地方*府也只是过个手，不能全当钱花。
另外，年工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地，分别占土地供应总量的23.4%、22.4%和54.2%。看了这个数据，就懂了，7成多的供地卖不了啥钱——那点微薄土地出让金甚至连征地、拆迁、平地成本怕是都不够。而房地产开发用地卖的那些钱，真真假假上文分析过了。
另外，以年为例，即便是正常的房地产卖地，土地出让收入也被定向瓜分掉不少。年，从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为.69亿元和.51亿元，同比下降33.4%和35.6%。为什么下降这么多，就不说了，土地市场真惨啊！
除了这些，国务院、相关部门还出台了一堆文件，就是说卖地的钱不能随便花，要给XXX用。因为他不容易，不能全靠国家财*，地是国家的，卖了地要负点责任。
最后，征地拆迁成本越来越高，法律越来越保护弱者。好征、好拆的都搞得差不多了，剩下的不是钉子户，就是难搞、难赔、要价高的。地价虽然高，但有时候并不是想的那么简单，和开发商要互相合作，地方*府也不容易。
只是大佬们又真的怜悯过吗？刚需买房者更不容易！
周末写稿不易，诸位合肥、安徽的读者转起来吧，大方的还可以打赏个买牛奶的钱给“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin）补补身子，酸奶也可以，张银银都喜欢。
对了，文初插入这首歌叫《绝对不能失去你》，天气很好，开车踏青想到青春他娘的越来越远，奶粉钱越来越贵，想哭啊！祝所有争吵的情侣们，不要轻易松手……
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祝读者朋友们周末愉快！明天“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin）将推出“特超大城房价的隐秘世界”沈阳，敬请期待。
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