房屋的调查
1.房屋使用条件调查
主要包括调查了解房屋历史、实际使用条件和内外环境等相关情况。
（1）房屋历史的调查
主要包括：建筑物设计与施工、用途和使用年限、历次修缮与加固、用途变更与改扩建、使用荷载与动荷载作用、历次检测情况以及遭受灾害和事故的情况等。
1.房屋使用条件调查
主要包括调查了解房屋历史、实际使用条件和内外环境等相关情况。
（1）房屋历史的调查
主要包括：建筑物设计与施工、用途和使用年限、历次修缮与加固、用途变更与改扩建、使用荷载与动荷载作用、历次检测情况以及遭受灾害和事故的情况等。
（2）房屋结构体系调查
主要包括：房屋结构的基本情况、形式、连接、构造以及荷载变更情况。
（3）房屋存在的主要问题调查
主要包括：房屋变形、裂缝、渗漏等病害或缺陷；受灾结构的损坏程度，改扩建部位或维修加固部位的结构状况。
（4）主要承重结构工作状态的调查
主要包括：房屋地基基础、墙、柱、梁、板等主要承重结构的工作状态的调查检测。具体为检查基础沉降情况（沉降观测记录）和其所处环境（必要时挖开检查）；检测墙、柱、梁、板有无裂缝、钢筋锈蚀等现象。
（5）施工质量和使用状况的调查
主要包括：房屋维修、改扩建、加固或加层的施工质量，以及改建后对整个房屋的影响。
（6）环境条件的调查
主要包括：房屋周围有无在建地下工程进行降水、深基础开挖、土方堆载，或滑坡、塌方等对房屋的影响；房屋是否处于腐蚀性环境或者高温高湿环境；地基长期浸水。
2.房屋结构上的作用调查
（1）结构上的直接作用
1）永久作用。主要包括：结构构件、配件、楼、地面装修等自重；土压力、水压力、预应力等作用。
2）可变作用。主要包括：楼面活荷载；屋面活荷载；工业区内民用建筑屋面积灰荷载；雪、冰荷载；风荷载；温度作用；动力作用；灾害作用；地震作用；爆炸、撞击、火灾；洪水、滑坡、泥石流等地质灾害；飓风、龙卷风等。
（2）结构上的间接作用
主要包括：地基变形、收缩变形、焊接变形、温差变形或地震等。结构上的作用不只是荷载的调查，同样重要的还有结构拆改的调查。
3.房屋图纸资料核查
房屋图纸资料核查的主要内容包括：
岩土工程勘察报告（必要时尚应收集处于同一工程地质单元的周边已有房屋建筑的工程地质资料和区域性地质资料）；设计变更记录；施工图、施工及施工变更记录、竣工图；竣工验收文件（包括隐蔽工程验收记录）；定点观测记录；事故处理报告；维修记录、历次加固改造图纸；房屋建筑检测或安全评估、安全鉴定报告等。当建筑物的工程图纸资料不全时，应对建筑物的结构布置、结构体系、构件材料强度、混凝土构件的配筋、结构与构件几何尺寸等进行检测，若工程复杂，应绘制工程现状图。
4.地基基础的调查
地基基础现状调查应进行下列工作：
（1）查阅岩土工程勘察报告以及有关图纸资料调查
1）场地类别与地基土。主要包括：土层分布及下卧层、软弱土层、持力层的情况。
2）地基稳定性。主要包括：斜坡、滑坡、特殊土变形和开裂、山洪排泄变化、坡地树林态势、工程设施增减等情况。
3）地基变形的调查。主要包括：沉降和水平滑移的数值与速率，地基承载力的原位测试及室内物理力学性质试验等情况。
4）其他因素影响或作用。地下水抽降、地基浸水、水质、土壤腐蚀、邻近工程（已有房屋建筑、在建房屋建筑、地下工程）等情况。
（2）房屋实际使用荷载、沉降量、沉降差和沉降稳定情况的调查
当地基的不均匀沉降引起建筑物倾斜量偏大、结构裂缝、门窗变形、装修及管线破损、电梯运行障碍等现象或怀疑沉降尚未稳定时，应对建筑物进行地基不均匀沉降观测，地基不均匀沉降测点布置、观测操作及判定地基是否进入稳定阶段等可按照《建筑变形测量规范》JGJ8—的规定进行。
（3）上部结构与地基变形关联情况的调查
当地基资料不足时，可根据建筑物上部结构是否存在地基变形的反应进行评定，如上部结构倾斜、扭曲、裂缝，地下室和管线等情况与地基不均匀沉降是否有关联。还可对场地地基进行近位勘察或沉降观测。
（4）调查地基的岩土性能标准值和地基承载力特征值
当需通过调查确定地基的岩土性能标准值和地基承载力特征值时.应根据调查和补充勘察结果按国家现行有关标准的规定以及原设计所作的调整进行确定°
（5）调查基础的种类和材料性能
调查基础的种类和材料性能时，可通过查阅图纸资料确定；当资料不足或资料虽然基本齐全但有怀疑时，可开挖个别基础进行检测。
（6）调查基础相关参数
查明基础类型、尺寸、埋深；检验基础材料强度，并检测基础变位、开裂、腐蚀和损伤等情况。
（7）基础与上部结构连接处的检查
检查基础与框架柱根部连接处的水平裂缝状况。
5.上部承重结构的调查
（1）上部结构体系的调查
上部结构体系的调查主要是确认结构体系类型，并对结构体系完整性和合理性进行核查。核查内容主要包括：
1）结构平面布置
调查主要包括：结构平面布置的完整性、合理性、规则性、对称性、并对防震缝设置的合理性进行核查。具体内容为：结构平面的对称性布置；结构平面的规则性布置；短轴与长轴的比例关系；层间结构平面的一致性；楼板有无大洞口；相邻建筑的高差布局及关系等。
2）竖向和水平向承重构件布置
调查主要包括：结构竖向和水平传力途径、竖向和水平向承重构件布置的规则性、完整性、合理性的核查。具体内容为：结构局部收紧或悬挑部位的检查；竖向和水平向承重构件的转换等。
3）结构抗侧力作用体系（支撑系统）
调查主要包括：抗侧力构件竖向和水平向布置的整体性、对称性、一致性、连续性和其他抗侧力系统。具体内容为：形成局部刚或局部弱的位置；竖向和水平向支撑系统剪力墙、填充墙、剪刀撑的设置及传力线路的合理性；当结构下部楼层减少或取消部分剪力墙、柱子等结构构件时，应调查转换层、薄弱层的形成；竖向构件的连续性，注意结构的承载力和刚度宜自下而上逐渐减小无突变；房屋有无错层、结构间的联系构造；砌体结构还应包括圈梁和构造柱体系等。
（2）结构牢固性现状调查
结构体系其整体的安全性，在很大程度上取决于原结构方案及其布置是否合理；构件之间的连接、拉结和锚固是否可靠；原有构造措施是否得当与有效；这是结构整体牢固性的内涵。结构整体牢固性的综合作用就是使结构具有足够的延性和冗余度，以防止在偶然作用的作用下发生连续倒塌。因此，不论鉴定范围大小，均应包括对结构整体牢固性现状的调查。
整体牢固性的调查，应结合结构现状，按设计或竣工资料核对实物，询问已发现的问题、听取有关人员的介绍等。
1）结构构件及其连接
主要包括：结构构件的材料强度、几何参数、稳定性、抗裂性、延性与刚度，预埋件、紧固件与构件连接，结构间的联系等；对混凝土结构还应包括短柱、深梁的承载性能；对砌体结构还应包括局部承压与局部尺寸；对钢结构还应包括构件的长细比等。
2）结构缺陷、损伤和腐蚀
主要包括：材料和施工缺陷、施工偏差、构件及其连接、节点的裂缝或其他损伤以及腐蚀，如钢筋和钢件的锈蚀，砌体块材的风化和砂浆的酥碱、粉化，木材的腐朽、虫蛀等。
3）结构位移和变形
结构位移和变形的内容主要包括：结构顶点和层间位移，受弯构件的挠度与侧弯，墙、柱的侧倾等。对房屋使用条件、使用环境、结构上的作用、结构牢固性现状进行调查时，调查深度、调查的内容、范围和技术要求应满足结构鉴定的需要，若发现不足，应进行补充调查，以保证鉴定的质量。
（3）上部结构现状调查
上部结构现状调查应根据结构的具体情况和鉴定内容、要求进行。
6.围护系统的调查
围护系统的现状调查，应在查阅资料和普查的基础上，针对不同围护结构的特点进行重要部件及其与主体结构连接的检查；必要时，尚应按现行有关围护系统设计、施工标准的要求进行取样检测。
（1）围护系统承重结构与构造
1）围护墙体的材料类型
如砌体墙（砖、砌块）、轻质墙板、钢筋混凝土大型墙板等。
2）围护墙体的结构布置及构造措施
如拉结筋、水平系梁、圈梁（基础圈梁、上部圈梁）、构造柱等设置的位置、间距、数量、长度与主体结构的拉结状况；特别注意检查超高超长墙体中圈梁或水平系梁的设置情况。
3）非结构构件
非结构构件包括：围护墙、隔墙、女儿墙、挑檐、阳台、雨棚的可靠性和布置合理性，其余非结构构件（广告牌等）按照合同约定进行检查。
（2）围护系统使用功能
1）屋面防水检查防水构造及排水设施的完好程度，注意检查老化、破损、渗漏、排水不畅等现象。
2）吊顶（顶棚）。检查吊顶板、紧固件等的构造是否合理、外观是否完好，建筑功能是否符合设计要求。
3）非承重内墙（隔墙）、自承重墙、填充墙°检查墙体构造是否合理，与主体结构是否有可靠连接，有无可见变形，面层是否完好，建筑功能是否符合设计要求。
4）外墙。检查墙体及其面层外观是否开裂、变形，墙角是否有潮湿迹象，墙厚是否符合节能要求。
5）门窗。检查门窗的框架、外观及密封性的完好程度，注意检查开关或推动的灵活性
6）地下防水。检查地下防水的做法及现状的完好程度。
7）其他防护设施。隔热、保温、防尘、隔声、防湿、防腐、防灾等各种设施的完好程度。
7.房屋现状测绘
当委托鉴定项目的图纸资料不满足鉴定工作需要时，可测绘房屋的建筑图与结构图。房屋现状图应能够反映该房屋的使用功能、平面及空间组织情况，包括各层建筑平面图、必要的立面图、剖面图等。结构现状图应能够反映该房屋结构体系在平面、竖向的布置情况，包括各层结构平面、结构的几何尺寸、节点外观等。