TUhjnbcbe - 2023/11/8 17:53:00
作者：公子不悔01降杠杆，已经成为今年以来楼市调控的主要基调之一，这一点本号强调过多次。比如给房企划定的三条红线，比如央行和银保监会联合发布*策宣布限制贷款资金流入房地产贷款和个人住房贷款，给五类银行设置上限。1、工农中建交、国开行和邮储，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行，两个上限分别为27.5%、20%3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构，两个上限分别为22.5%、17.5%4、县域农合机构，两个上限分别为17.5%、12.5%。5、村镇银行，两个上限分别为12.5%、7.5%比如前些天出台新一轮调控*策的东莞，将首套购房为非普通住宅首付从3成变成4成，此外未结清首套贷款，购二套房首付从4成变为5成。比如更早之前的无锡提出，未结清贷款，买二套房首付比例上调至60%。常州二套房首付比例上调至60%。再比如西安，提出买二套非普通住宅，首付最高70%。在调整之前，西安二套房之前最高的首付比例是50%，最低是40%，现在最高上调至70%。这些举动无一不是在降杠杆。今天，降杠杆又多了一个践行城市，它便是成都。成都市今天发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，开始抄深圳、杭州等城市的作业，从土地、资金到二手房价格发布机制建立等等做了全方位调整。02作为西南巨擘的成都，一直都是热钱流入的重镇。这些年，在新一线城市的炒作下，成都风光一时无两。哪怕调控加身，房价依旧没能被摁住。去年7月份本号就统计过过去五年新房房价涨幅排名，成为位居前五。排在第一的是西安，其次是徐州、武汉、合肥，成都位居第五。数据：国家统计局今年年初，以城南为始，成都多个板块开启了抱团涨价模式，很多二手房都出现了价格跳涨，让整个成都的楼市都躁动不安。这次成都出台新一轮调控*策，有按部就班跟随北上深脚步之意，更有肃清成都房地产市场，将蠢蠢欲动之心扼杀在摇篮中。《通知》提出：超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都土地竞拍。这是给房企施压，让触碰红线的房企直接出局。从另一个角度来说，无论是成都本地房企还是外地房企想要入局成都，都得把自己拾掇干净了才能入手。再也不能加杠杆、空手套白狼去拿地了。房企的杠杆降了下来，土地市场就能回归理性，最终传导给二级成交市场。《通知》提出：将法拍房也纳入了限购限售*策，通过司法拍卖、变卖等取得成都住房的主体，均应当符合成都住房限购、限售*策的规定。这是继杭州之后，又一个将法拍房纳入限购范畴的城市。法拍房一度成为炒房客入局的一个通道，这种背景下也导致法拍房价格大涨，并一定程度上扰乱了正常商品房的价格市场。杭州此前将法拍房纳入限购之后，法拍房立刻出现了降温。不少法拍房悄悄撤回，另外有些法拍房最终的成交价格远低于评估价。《通知》提出：成都还将建立二手住房成交参考价格发布机制，加强预售资金监管，严格金融审慎监管。这是在抄深圳的作业，深圳此前就发布二手房官方指导价，一夜之间，所有的二手房平台都不再公布二手房挂牌价了。成都决定建立二手房成交参考价格，是对一直以来成都二手房市场挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为回击。深圳发布二手房指导价后，其成交市场出现了明显下滑，但价格依然坚挺。《通知》还提出：成都“人房比”超3倍楼盘限售期限将变为5年。这一招上海、杭州等城市都用过，目的是防范打新热。至于效果，本号早就强调过，并不怎样。杜绝打新热最好的招数，是缩小新房与二手房之间的利润剪刀差，才能真正见效。03《通知》还提出：增加住宅用地供应，年度全市住宅用地供应总量增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%，单列租赁住房用地计划，保障性住房用地“应保尽保”。这一条，本号认为是调控中最有诚意，也是最有效果的。长期